Em um momento em que o Direito Imobiliário e Registral passa por uma das maiores revoluções de sua história, esta quarta edição torna-se leitura obrigatória para quem deseja dominar as novas dinâmicas jurídicas, tecnológicas e tributárias do setor. Atualizado conforme a Lei nº 14.382/2022, o livro oferece ao advogado uma visão prática e segura sobre a digitalização dos registros públicos, a adjudicação compulsória extrajudicial e os reflexos imediatos da reforma tributária sobre o mercado imobiliário. É o tipo de conhecimento que diferencia o profissional comum daquele que entrega segurança, precisão e eficiência em cada transação ou contrato.
Com uma linguagem técnica e fluida, o autor transforma temas complexos em instrumentos de atuação prática. Cada capítulo foi pensado para oferecer ao leitor autoridade e domínio real sobre o novo cenário jurídico, facilitando o cotidiano do advogado e ampliando sua capacidade de análise estratégica. Trata-se de um material que não apenas informa, mas transforma a forma de pensar e atuar no Direito Imobiliário contemporâneo.
Atualizado conforme:
Principais temas abordados:
Esta obra é mais do que uma atualização: é um investimento em excelência profissional. O conhecimento reunido em suas páginas garante ao leitor domínio técnico, segurança na interpretação das normas e uma vantagem competitiva inestimável. Um livro que eleva o padrão de atuação jurídica e reafirma o compromisso do profissional com a precisão, a modernidade e a autoridade no Direito Imobiliário.
Em um cenário de profundas transformações legislativas e tecnológicas, esta quarta edição surge como um verdadeiro marco no estudo e na prática do Direito Imobiliário e Registral brasileiro. A obra traduz, com rigor técnico e linguagem acessível, os mais recentes avanços trazidos pela Lei nº 14.382/2022, que redefiniu a forma como se concebem os registros públicos, inaugurando uma nova era de digitalização, eficiência e segurança jurídica.
Ao longo de seus capítulos, o leitor é conduzido por uma análise sólida e atualizada das mudanças que vêm redesenhando o mercado imobiliário e os cartórios brasileiros. O autor apresenta de forma didática e precisa os impactos da modernização registral e da recente reforma tributária, destacando como a substituição de tributos pelo IBS e pela CBS interfere diretamente nas operações imobiliárias, nos contratos e no planejamento fiscal.
Mais do que um compêndio teórico, esta obra oferece ferramentas práticas para a atuação jurídica moderna. A abordagem sobre a adjudicação compulsória extrajudicial, instituída pela Lei nº 14.382/2022, demonstra como o advogado pode acelerar a efetivação do direito de propriedade, dispensando a via judicial e assegurando resultados mais rápidos e eficientes a seus clientes.
Trata-se, portanto, de um material indispensável para o profissional que busca domínio técnico, atualização constante e visão estratégica, unindo teoria, prática e tecnologia para enfrentar os desafios do Direito Imobiliário contemporâneo.
Atualizado conforme:
Tópicos abordados:
Adquirir esta edição é investir em autoridade técnica e segurança prática. O advogado que domina os novos institutos registrais e compreende as repercussões tributárias atuais se coloca em posição de liderança diante do mercado.
A obra não apenas explica as mudanças legislativas, mas ensina como aplicá-las com eficiência no cotidiano forense e contratual.
Com uma abordagem que une clareza conceitual e aplicabilidade imediata, o livro auxilia o profissional a interpretar corretamente as normas, redigir cláusulas seguras, orientar clientes e prevenir litígios — atributos que diferenciam o advogado moderno e estratégico.
Em tempos de digitalização e desjudicialização, compreender o novo sistema registral e tributário é essencial. Esta obra consolida-se como referência indispensável para quem atua no Direito Imobiliário, oferecendo segurança jurídica e atualização constante frente às recentes normas do CNJ, da Receita Federal e das leis complementares.
Além de antecipar tendências, o livro fortalece a capacidade analítica do leitor, promovendo uma leitura crítica e segura das inovações legais. Em um meio jurídico cada vez mais competitivo, ter acesso a esse conhecimento é ter vantagem estratégica.
Destina-se a:
1. A obra aborda a adjudicação compulsória extrajudicial na prática?
Sim. O livro explica detalhadamente o procedimento, os requisitos legais e a atuação prática do advogado perante o cartório.
2. Como a reforma tributária impacta o mercado imobiliário, segundo o autor?
A obra analisa a substituição de tributos e seus reflexos sobre custos, contratos e planejamento tributário de incorporadoras e construtoras.
3. Há comentários sobre os recentes provimentos do CNJ?
Sim. A edição contempla as diretrizes do Provimento nº 195/2025, que regulamenta o funcionamento dos registros públicos digitais.
4. O livro é indicado apenas para quem atua com registro de imóveis?
Não. A abordagem é ampla, abrangendo também locações, usucapião, ações possessórias, contratos e tributação imobiliária.
5. Esta edição substitui as anteriores?
Sim. A 4ª edição é integralmente revista e ampliada, incorporando todas as atualizações legislativas e normativas até 2025.
Em um ambiente jurídico cada vez mais técnico, veloz e digital, o profissional preparado é aquele que se antecipa às mudanças. Esta obra não é apenas um livro — é uma ferramenta de atualização e um símbolo de excelência profissional.
Ao incorporá-la à sua biblioteca, você garante acesso às interpretações mais recentes, à segurança jurídica necessária e a um diferencial competitivo inegável.
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CAPÍTULO I - DIREITO IMOBILIÁRIO ................................................. 27
1. Introdução ...................................................................................................... 27
1.1 A sua matéria prima ............................................................................... 27
1.2 Matéria prima básica e especial............................................................. 27
2. A sua ferramenta............................................................................................ 28
2.1 Onde encontro minha ferramenta de trabalho................................... 28
2.2 Procedimentos especiais/ extrajudiciais (ferramentas especiais) ..... 28
3. Da personalidade e da capacidade............................................................... 29
4. Das Associações............................................................................................. 29
5. Do domicílio................................................................................................... 30
6. Dos bens imóveis........................................................................................... 30
7. Dos bens públicos.......................................................................................... 31
8. Do negócio jurídico....................................................................................... 31
8.1 Características.......................................................................................... 32
8.2 Elementos................................................................................................. 32
8.3 Causas do Negócio Jurídico................................................................... 32
9. Dos defeitos do negócio jurídico................................................................. 32
9.1 Efeitos do Negócio Jurídico ................................................................... 32
9.2 Eficácia do Negócio Jurídico.................................................................. 33
9.3 Espécies e Classificação do Negócio Jurídico...................................... 33
9.3.1. Em Relação às Partes Contratantes................................................... 33
9.3.2. Em Razão aos seus as Partes Contratantes...................................... 33
9.4 Quanto à Importância, e seu Objeto..................................................... 34
9.5 Eficácia, em Relação às Partes Contratantes........................................ 34
9.6 Quanto ao Interesse das Partes.............................................................. 34
9.7 Defeito do Negócio Jurídico .................................................................. 35
10. Da representação, da condição, do termo e do encargo ........................ 35
10.1 Representação........................................................................................ 35
10.2 Condição ................................................................................................ 36
10.3 Termo...................................................................................................... 36
10.4 Encargo................................................................................................... 37
11. Dos atos ilícitos............................................................................................ 37
12. Da prescrição e da decadência................................................................... 37
12. 1. Conceito e Distinção dos Institutos.................................................. 37
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ALEXANDRE NUNES DE MORAES
12.2 Causas que Impedem ou Suspendem a Prescrição........................... 39
12.3 Causas que Interrompem a Prescrição............................................... 40
12.4 Dos Prazos da Prescrição..................................................................... 41
12. 5. Decadência........................................................................................... 43
13. Da prova........................................................................................................ 43
13. 1. Conceito de Prova e as Disposições do Código .............................. 43
14. Direito das obrigações ............................................................................... 44
15. Do seguro...................................................................................................... 44
16. Da fiança ....................................................................................................... 45
17. Da responsabilidade civil............................................................................ 45
18. Direito imobiliário puro ............................................................................. 46
18.1 Do direito das coisas............................................................................. 46
18.2 Da posse ................................................................................................. 46
19. Dos direitos reais ......................................................................................... 59
19.1 Propriedade............................................................................................ 59
19.2 Direito de vizinhança e Direito de construir..................................... 62
20. Do condomínio geral .................................................................................. 67
20. 1. Voluntário ............................................................................................ 69
20. 2. Necessário ............................................................................................ 71
21. Condomínio Edilício ................................................................................. 72
22. Condomínio de lotes................................................................................... 86
23. Condomínio em multipropriedade........................................................... 88
24. Da superfície................................................................................................. 101
CAPÍTULO II - DA PRESCRIÇÃO E DA DECADÊNCIA NO DIREITO
IMOBILIÁRIO.................................................................................. 105
1. Conceitos e anotações sobre a prescrição................................................... 105
1.1. Quais são as ações atingidas pela prescrição? ................................... 106
1.2. Art. 205 - prazo geral de 10 anos ......................................................... 106
1.3. Jurisprudência ........................................................................................ 109
1.4. Art. 206 – prazos específicos de prescrição ........................................ 109
1.5. Outras informações relevantes............................................................. 111
1.6. Casos em que não correm prescrição.................................................. 112
1.7. Causas que interrompem a prescrição ................................................ 112
2. Conceitos e anotações sobre a decadência ................................................. 113
2.1. Como saber se o prazo é decadencial?................................................ 113
3. Ações não sujeitas à prescrição ou decadência ......................................... 116
3.1 Exemplos.................................................................................................. 116
11
DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA
CAPÍTULO III - CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL NO DIREITO
IMOBILIÁRIO.................................................................................. 119
1. Garantia de manifestação prévia das partes .............................................. 119
2. Do tempo de aplicação da lei processual ................................................... 119
3. Da possibilidade de ações meramente declaratórias ................................ 119
4. Competência da autoridade judiciária brasileira ...................................... 120
5. Regras de competência de ações imobiliárias – art. 47 CPC ................... 120
6. Ações contra tabeliães e Registradores ...................................................... 120
7. Conexão entre demandas ............................................................................ 120
8. Prevenção do juízo......................................................................................... 121
9. Imóvel que se encontra em mais de uma jurisdição ................................ 121
10. Acessório e principal .................................................................................. 121
11. Foro de eleição ............................................................................................ 122
12. O que prevalece? Foro da situação do imóvel ou foto de eleição ......... 122
13. Capacidade processual ............................................................................... 122
14. Ações imobiliárias e regras relativas aos cônjuges ................................. 122
15. Representação em juízo – art. 75 .............................................................. 123
16. Das provas, atos desnecessários e postura das partes............................. 123
17. As despesas processuais ............................................................................. 124
18. Gratuidade de Justiça .................................................................................. 124
19. Da atuação em juízo - procuradores......................................................... 124
20. Venda do imóvel, objeto de litígio, durante o processo ......................... 124
21. Impedimento e suspeição .......................................................................... 125
22. Intervenção do Ministério Público em ações imobiliárias..................... 125
23. Prazos processuais e contagem em dias úteis .......................................... 126
24. Locador que se ausenta do país e não informa o seu locatário ............ 127
CAPÍTULO IV - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA NO DIREITO
IMOBILIÁRIO.................................................................................. 129
1. Adjudicação compulsória: ato processual ou ação judicial? ................... 129
1.1 O que é adjudicar um bem?................................................................... 129
1.2 A adjudicação compulsória no processo civil .................................... 129
2. Objeto de adjudicação .................................................................................. 130
3. Promessa, compromisso e escritura. .......................................................... 130
4. Loteamento Rurais. Decreto 58/37 – Dispõe sobre o loteamento e a ven-
da de terrenos para pagamento em prestações ........................................... 130
4.1 Contrato irretratável/ Vedação ao arrependimento .......................... 131
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ALEXANDRE NUNES DE MORAES
4.2 Imóveis não sujeitos a loteamento na época........................................ 131
4.3 Da possibilidade de adjudicação compulsória ................................... 132
5. Lei 6766/1979 – Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá
outras Providências ....................................................................................... 133
6. Lei 4.591/1964 – Lei de Incorporação Imobiliária...................................... 133
7. Forma de aquisição dos direitos reais ........................................................ 135
8. Direito real do promitente comprador ....................................................... 135
8.1 Requisitos para caracterização do direito real de promitente comprador..... 135
9. Registro de contrato ...................................................................................... 135
PROCESSO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ....................... 136
1. Natureza Jurídica da Ação de Adjudicação................................................ 136
1.1 Real ou Pessoal ........................................................................................ 136
1.2 Constitutiva ou Declaratória ................................................................. 136
1.3 Prescrição - Imprescritível ..................................................................... 137
2. Requisitos da adjudicação compulsória...................................................... 137
2.1 Contrato válido........................................................................................ 137
2.2 Partes......................................................................................................... 137
2.3 Valor da Causa ........................................................................................ 138
2.4 Condições ................................................................................................ 138
2.5 Adjudicação compulsória no Processo Civil ...................................... 139
2.6 Foro competente – relação de consumo .............................................. 139
2.7 Jurisprudência ........................................................................................ 140
2.8 Concordância do cônjuge ..................................................................... 141
2.9 Rito............................................................................................................ 141
2.10 Petição inicial......................................................................................... 141
2.11 Efeitos da sentença de adjudicação..................................................... 142
3. Registro de carta de adjudicação ................................................................ 142
3.1 Previsão legal do registro do título ....................................................... 142
3.2 Requisitos para ingresso da carta de adjudicação na matrícula ....... 143
3.3 Documentos necessários para prenotação........................................... 143
3.4 Impossibilidade de registro da carta de adjudicação.......................... 144
4. Polêmica – Adjudicação x bem de família ................................................. 144
5. Exemplos de adjudicação compulsória como ato processual ................. 144
5.1 Preferência p/ adjudicação por parte dos próprios parentes executados ...... 145
5.2 Credores .................................................................................................. 145
5.3 Preferência ao locatário do imóvel quando o imóvel for ofertado a venda .. 145
5.4 Preferência na adjudicação do bem por condômino de coisa indivisível ..... 146
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DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA
6. Pode cumular ação de consignação em pagamento e adjudicação......... 147
7. Estrutura da ação .......................................................................................... 148
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL................................... 150
1. Introdução ..................................................................................................... 152
2. Da adjudicação compulsória extrajudicial e a importância de sua regula-
mentação infralegal ......................................................................................... 153
2.1. Da concordância do proprietário vendedor ...................................... 155
2.2. Da discordância motivada do proprietário vendedor....................... 157
2.3. Da ausência de resposta do proprietário vendedor........................... 158
2.3.1 - Da comprovação de impossibilidade de manifestação do pro-
prietário vendedor ................................................................................. 151
2.3.2 - Da comutação do procedimento de adjudicação compulsória
extrajudicial em procedimento de usucapião extrajudicial ............. 163
2.3.3 - Da migração do procedimento para esfera judicial ................. 166
3. Cabimento da adjudicação compulsória extrajudicial.............................. 167
4. Requisitos para a adjudicação compulsória extrajudicial......................... 167
5. Lei no 14.382/2022 ......................................................................................... 168
6. Prazo para adjudicação compulsória extrajudicial.................................... 168
7. Prova da adjudicação compulsória extrajudicial....................................... 169
8. O objetivo do procedimento extrajudicial.................................................. 169
9. Conclusão ....................................................................................................... 170
PROVIMENTO No 150 DE 11 DE SETEMBRO DE 2023 - COMENTÁRIOS.. 173
CAPÍTULO V - LEILÃO JUDICIAL NO DIREITO IMOBILIÁRIO ................. 187
1. A execução: orientações preliminares ........................................................ 187
1.1 Competência............................................................................................ 187
1.2 Requisitos necessários para realizar qualquer execução.................... 188
1.3 Requisitos da petição inicial de execução ........................................... 190
1.4 Nulidade de execução ............................................................................ 191
2. Da execução por quantia certa .................................................................... 192
2.1 Da citação do devedor e do arresto....................................................... 192
2.2 Da penhora, do depósito e da avaliação............................................... 194
2.2.1 – Entenda direitinho os prazos!..................................................... 194
2.2.2 – O que mais você precisa saber antes de chegarmos no leilão....... 195
2.3 A avaliação do bem penhorado ............................................................ 198
14
ALEXANDRE NUNES DE MORAES
2.3.1 – Funções da avaliação.................................................................... 199
2.3.2 – Possibilidade de pedido de nova avaliação ............................... 200
3. Tentativa de venda do imóvel por parte do exequente ............................. 200
4. O leilão ........................................................................................................... 201
4.1 Hasta pública ou leilão? ......................................................................... 201
4.2 Leilão presencial ou eletrônico? ........................................................... 202
4.3 O leiloeiro ................................................................................................ 202
4.3.1 – Obrigações do leiloeiro ............................................................... 202
4.4 Quem deve ter ciência do leilão e com quanto tempo de antecedência?...... 207
4.5 Quem não pode arrematar o bem......................................................... 208
4.6 Preço vil ................................................................................................... 208
4.7 Do direito de preferência na arrematação .......................................... 209
4.8 Outras questões relevantes..................................................................... 209
CAPÍTULO VI - LEILÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS
IMÓVEIS NO DIREITO IMOBILIÁRIO .................................................. 211
1. O que é alienação fiduciária ......................................................................... 211
1.1 Condição resolutiva ................................................................................ 211
1.2 Purgação da Mora ................................................................................... 212
2. O leilão da lei de Alienação Fiduciária ....................................................... 212
2.1 O devedor precisa ser intimado do leilão ........................................... 213
2.2 Primeiro e segundo leilões..................................................................... 213
2.3 Possibilidade de o devedor purgar a mora do bem até a data da assi-
natura do auto de arrematação .............................................................. 214
2.3.1 Dano moral ..................................................................................... 215
2.4 Benfeitorias feitas no imóvel pelo devedor que “perde” o bem ........ 216
2.5 Alienação fiduciária – sustação de leilão/ execução extrajudicial –
pedido de nulidade de consolidação ..................................................... 216
2.6 Ausência de arrematantes ou lances menores do que o mínimo ..... 217
2.6.1 – E o devedor então não recebe nada? ......................................... 217
2.7 Modelo de petição de ação de consignação em pagamento cumulada
com pedido declaratório de nulidade da consolidação da propriedade
fiduciária .................................................................................................... 217
CAPÍTULO VII - DISTRATO DE IMÓVEIS COMPRADOS NA PLANTA........ 225
1. A incorporação imobiliária .......................................................................... 225
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DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA
2. Distratos em massa........................................................................................ 226
3. Crise do Mercado........................................................................................... 226
4. Dificuldade dos compradores em negociar o valor a ser devolvido ....... 227
5. A lei de distrato .............................................................................................. 227
6. As mudanças implementadas....................................................................... 228
6.1 Comparativo entre as novas regras para incorporação e loteamento... 229
6.2 Cláusula de 180 dias de atraso – somente incorporação imobiliária.... 235
7. Aplicabilidade da lei a negócios anteriores................................................. 236
8. Aplicabilidade a negócios posteriores e necessidade contrato dentro dos
moldes da lei. ................................................................................................. 237
9. Jurisprudência ................................................................................................ 238
9.1. Forma de devolução dos valores.......................................................... 238
9.2 Juros de mora – RESP 1.740.911........................................................... 238
9.3 Correção monetária................................................................................ 239
10. Modelos de ação de resolução contratual com pedido de devolução... 240
CAPÍTULO VIII - VÍCIOS CONSTRUTIVOS..................................................... 245
1. O que são esses vícios construtivos?............................................................ 245
2. Vícios aparentes.............................................................................................. 245
3. Vícios ocultos ................................................................................................. 245
4. O que devo fazer se o meu imóvel se encontra com vícios construtivos?.... 247
5. Vida útil........................................................................................................... 248
5.1 Vicio é diferente de fim da vida útil...................................................... 248
6. Vícios construtivos: de quem é a responsabilidade? ................................. 249
7. Abatimento de preço ..................................................................................... 251
7.1 Ação estimatória ou “quanti minoris” .................................................. 251
8. Os valores dos leilões..................................................................................... 252
8.1 Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores... 252
8.2 Ação indenizatória ou de reparação dos vícios .................................. 252
CAPÍTULO IX - AÇÕES POSSESSÓRIAS............................................... 253
1 - Introdução..................................................................................................... 253
2 - Competência................................................................................................. 261
3 - Legitimidade ................................................................................................ 265
4 - Procedimento................................................................................................ 270
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ALEXANDRE NUNES DE MORAES
CAPÍTULO X - USUCAPIÃO................................................................ 291
1. Curiosidade .................................................................................................... 291
2. Localização “geográfica” no Código Civil e Código de Processo Civil... 291
3. Ação Usucapião Extrajudicial ...................................................................... 292
4. Conceitos ........................................................................................................ 292
4.1. Usucapião................................................................................................ 292
4.2. Posse......................................................................................................... 292
4.2.1. O Código Civil brasileiro adotou para o conceito de possuidor
a Teoria Objetiva de Ihering, que atribui o direito de posse àquele
que melhor exterioriza factualmente sua utilização ou demais atri-
atributos que cabem ao proprietário................................................... 292
4.2.2. Posse contínua................................................................................. 293
4.2.3. Posse mansa e pacífica ................................................................... 293
4.2.4. “Animus Domini” ........................................................................... 293
4.2.4.1 Quem Não tem “animus domini”?......................................... 293
4.3 Justo título................................................................................................ 293
4.4 Posse de Boa-fé........................................................................................ 294
4.4.1 – Posse de má-fé .............................................................................. 294
4.5 Posse justa e injusta................................................................................. 294
4.6 Posse ad usucapionem............................................................................ 295
5. Hipóteses que não corre prescrição aquisitiva........................................... 295
6. O que pode e não pode ser objeto de usucapião ....................................... 297
7. As Espécies De Usucapião ............................................................................ 298
7.1 Usucapião Extraordinário...................................................................... 298
7.2 Usucapião Especial Rural (Usucapião Agrária Ou Pro Labore) ....... 298
7.3 Usucapião Especial Urbano (Usucapião Individual Ou Pro Misero).... 299
7.4 Usucapião Familiar ................................................................................. 299
7.5 Reconhecimento da Usucapião como Matéria de defesa em Ação de
Reintegração ou Reivindicatória............................................................. 301
7.6 Usucapião Ordinária............................................................................... 301
7.7 Usucapião Tabular................................................................................... 302
8. Pode somar a posse com o possuidor anterior .......................................... 302
9. Outras Modalidades de Usucapião.............................................................. 302
9.1 Usucapião Especial Urbana Coletiva.................................................... 302
9.2 Rural Coletiva (art. 1.288, §§ e 4o e 5o do CC).................................... 303
9.3 Indígena (art. 33 do Estatuto do Índio)................................................ 303
9.4 De Quilombolas (art. 68 do ADCT)..................................................... 304
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DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA
10. Como fazer prova da posse?....................................................................... 305
11. A Ação........................................................................................................... 305
11.1 Rito da Usucapião: Comum Ordinário.............................................. 305
11.2 Natureza dessa ação.............................................................................. 306
11.3 Competência.......................................................................................... 307
11.4 Partes do processo- legitimidade ........................................................ 307
11.5 Os confrontantes/ confinantes............................................................. 307
11.6 Valor da causa........................................................................................ 307
11.7 Pedidos tradicionais deste tipo de ação.............................................. 307
12. Situações menos óbvias:.............................................................................. 308
12. 1. Condomínio Edilício pode figurar como usucapiente?................. 308
13. Súmulas aplicáveis à ação de usucapião.................................................... 310
CAPÍTULO XI - AÇÃO DE DIVISÃO E DEMARCAÇÃO DE TERRAS................... 311
1. Disposições Gerais......................................................................................... 311
2. Ação de Demarcação..................................................................................... 316
2.1 Competência............................................................................................ 316
2.2 Legitimidade ............................................................................................ 317
2.3 Procedimento da Ação de Demarcação .............................................. 319
3. Ação de Divisão ............................................................................................. 323
3.1 Competência............................................................................................ 323
3.2 Legitimidade ............................................................................................ 324
3.3 Procedimento da Ação de Divisão........................................................ 324
CAPÍTULO XII - LEI DE LOCAÇÕES PREDIAIS URBANAS
E SUAS AÇÕES...................................................................................... 331
1. Disposições Gerais......................................................................................... 331
2. Ação de Despejo............................................................................................. 335
3. Ação Consignatória ....................................................................................... 343
4. Ação Revisional.............................................................................................. 346
5. Ação Renovatória........................................................................................... 349
CAPÍTULO XIII - AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO ............................. 355
1. Extinção .......................................................................................................... 355
2. Resolução........................................................................................................ 356
2.1. Cláusulas Resolutivas Expressa e Tácita.............................................. 358
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ALEXANDRE NUNES DE MORAES
2.2. Resolução por Onerosidade Excessiva ................................................ 359
2.3. Resolução por Inadimplemento Antecipado...................................... 360
3. Resilição .......................................................................................................... 362
4. Rescisão........................................................................................................... 366
CAPÍTULO XIV - DIREITOS DE VIZINHANÇA........................................ 369
1. Uso Anormal da Propriedade ...................................................................... 370
2. Imóvel em Ruínas.......................................................................................... 372
3. Árvores Limítrofes......................................................................................... 373
4. Passagem Forçada.......................................................................................... 373
5. Passagem de Cabos e Tubulações................................................................ 375
6. Águas............................................................................................................... 376
7. Tapagem e Limites entre Propriedades....................................................... 379
8. Direito de Construir...................................................................................... 380
CAPÍTULO XV – CONDOMÍNIO .......................................................... 385
1. Geral ................................................................................................................ 385
1.1. Voluntário .............................................................................................. 388
1.2. Necessário .............................................................................................. 390
2. Edilício ........................................................................................................... 391
2.1. Disposições gerais.................................................................................. 391
2.2. Direitos e deveres................................................................................... 398
2.3. Administração ........................................................................................ 401
2.4. Extinção................................................................................................... 406
3. De Lotes .......................................................................................................... 406
4. Multipropriedade........................................................................................... 408
CAPÍTULO XVI - LOCAÇÕES DE IMÓVEIS E AÇÕES LOCATÍCIAS...................... 421
I. Legislação aplicável a locação de imóveis urbanos.................................... 421
II. Legislação aplicável a locações fora da lei 8.245/91.................................. 421
1. Locação de imóveis de propriedade da União, dos estados e dos
municípios, de suas autarquias e fundações públicas .......................... 421
2. Locação de vagas autônomas de garagem ou de espaços para esta-
cionamento de veículos............................................................................ 421
2.1. Pode alugar vaga de garagem para outro condômino?................. 421
2.2. Pode alugar vaga de garagem para pessoas de fora do condomínio?..... 422
2.3. Aluguel de terreno para explorar a atividade de estacionamento
de veículos, lei de locações ou código civil? ..................................... 422
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DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA
3. Locação espaços destinados à publicidade: .......................................... 423
3.1. Locação de topo de prédio para antena de celular - Lei Municipal
regulará a questão porque no espaço urbano................................... 423
4. Em apart-hotéis, hotéis ou equiparados, assim considerados aqueles
que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam auto-
rizados a funcionar................................................................................... 424
5. Arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades............. 424
6. Arrendamentos rurais? ............................................................................ 425
6.1. Locação de chácara para uso residencial? – Aplica-se a lei 8245/91......... 416
III. A lei de inquilinato...................................................................................... 416
1. Prazo da locação........................................................................................ 416
1.1. Distinção quanto a extinção do contrato em razão do prazo de
locação ....................................................................................................... 427
1.1.1 Contratos de locação residencial com 30 meses ou mais...... 428
1.1.2 Contratos de locação residencial com menos de 30 meses ........ 429
1.1.3 Contratos de locação não residencial ...................................... 431
2. Formas de extinção de contrato .............................................................. 432
2.1. Locador – Hipóteses de rescisão...................................................... 432
2.1.1. Hipóteses em que o locador poderá reaver o imóvel ............ 432
2.1.2 Proteção especial a locações feitas por hospitais, unidades
sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por
entidades religiosas devidamente registradas.............................. 435
2.2 Locatário – Hipóteses de rescisão .................................................... 435
2.2.1 Hipótese de inaplicabilidade da multa, transferência de local
de trabalho........................................................................................ 436
2.2.2 Prazo indeterminado e denúncia da locação pelo locatário....... 436
2.3 Compra e venda e o novo proprietário ........................................... 436
2.4 Direito de preferência do Locatário na aquisição do imóvel – arts.
27 a 34 da lei de inquilinato ............................................................... 437
2.5 Locação, Alienação Fiduciária e retomada do bem por parte do
credor fiduciário................................................................................... 442
2.5.1 Locação anterior a constituição da garantia fiduciária ........ 443
2.5.2 Locação posterior a constituição da garantia fiduciária ....... 443
3. Contrato de locação precisar ser escrito............................................ 444
IV. Locação x Comodato .................................................................................. 444
V. A locação e o despejo.................................................................................... 444
1. Quando será cabível a ação de despejo? ................................................ 444
2. Dá para pular etapa? Dá para ir direto para a execução da ação de
despejo sem passar pela fase de conhecimento?................................... 445
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ALEXANDRE NUNES DE MORAES
3. Execução provisória do despejo ............................................................. 446
4. Prazo de desocupação .............................................................................. 446
5. Deveres do locador e do locatário .......................................................... 446
6. Pode protestar contrato de locação? ...................................................... 446
VI. Modalidades de locação diferentes .......................................................... 447
1. Airbnb......................................................................................................... 447
1.1 Locação por temporada é a mesma coisa? ..................................... 450
2. Built to Suit ................................................................................................ 451
3. Sale and lease back ................................................................................... 452
4. Shopping Center ....................................................................................... 454
4.1 Liberdade Contratual ........................................................................ 455
4.2 Despesas não exigíveis do locatário em shopping center ............. 455
4.3 Necessidade de previsão orçamentário prévia para cobrança de
despesas ................................................................................................ 455
CAPÍTULO XVII – SERVIÇO DE REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS..... 457
1. Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI. Operador Na-
cional do Registro de Imóveis Eletrônico – ONR. Central de Serviços
Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis...................... 457
1.1. Código de matrículas ............................................................................ 458
1.2. Registro eletrônico ................................................................................ 458
1.3. Saec .......................................................................................................... 459
1.4. Provimento 89/2019 do CNJ – Sistema de Registro Eletrônico de
Imóveis - SREI ............................................................................................ 461
1.5. Provimento no 109/2020 do CNJ – Agente Regulador do Operador
rador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis............. 475
1.5.1. Da Fiscalização do ONR................................................................ 477
1.5.2. Dos Órgãos Internos Do Agente Regulador............................... 478
1.5.2.1. Da Secretaria Executiva ........................................................ 478
1.5.2.2. Da Câmara de Regulação....................................................... 479
1.5.2.3. Do Conselho Consultivo........................................................ 479
1.5.3. Da Sustentabilidade do ONR........................................................ 480
1.5.4. Do Regime Disciplinar .................................................................. 480
1.5.5. Das Centrais Eletrônicas Regionais de Serviços Compartilhados .... 481
1.5.6. Da Remuneração pelos Serviços Prestados................................. 481
1.6. Provimento no 115/2021 do CNJ – receita do fundo para imple-
mentação e custeio do SREI....................................................................... 482
1.6.1. Disposição Geral ............................................................................ 482
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DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA
1.6.2. Receita ............................................................................................. 482
1.6.3. Escrituração .................................................................................... 483
1.6.4. Recolhimento.................................................................................. 484
1.6.5. Fiscalização ..................................................................................... 484
1.6.6. Infrações .......................................................................................... 485
2. Central de Indisponibilidade de Bens......................................................... 485
2.1. Central de Indisponibilidade de Bens - provimento de número
39/2014 ......................................................................................................... 490
3. Sistema Eletrônico de Registros Públicos - Lei no 14.382, de 27 de junho
de 2022 .............................................................................................................. 501
3.1 Dos Objetivos e das Responsabilidades ............................................... 502
3.2 Do Fundo para a Implementação e Custeio do Sistema Eletrônico
dos Registros Públicos................................................................................ 509
3.3 Dos Extratos Eletrônicos para Registro ou Averbação ...................... 509
3.4 Da Competência da Corregedoria Nacional de Justiça...................... 516
3.5 Do Acesso a Bases de Dados de Identificação..................................... 518
CAPÍTULO XVIII - DO REGISTRO DE IMÓVEIS...................................... 521
1. Das Atribuições.............................................................................................. 521
2. Da Escrituração.............................................................................................. 563
3. Do Processo do Registro............................................................................... 576
4. Das Pessoas..................................................................................................... 620
5. Dos Títulos ..................................................................................................... 621
6. Da Matrícula................................................................................................... 625
7. Do Registro..................................................................................................... 628
8. Da Averbação e do Cancelamento............................................................... 624
9. Do Bem de Família........................................................................................ 651
10. Da Remição do Imóvel Hipotecado .......................................................... 653
11. Do Registro Torrens.................................................................................... 656
12. Do registro da regularização fundiária urbana........................................ 658
CAPÍTULO XIX - COMENTÁRIOS À LEI DAS GARANTIAS
LEI No 14.711, DE 30 DE OUTUBRO DE 2023...................................... 665
1. Introdução ...................................................................................................... 665
2. Instruções da lei das garantias...................................................................... 665
3. Esclarecimentos adicionais sobre os objetivos da lei das garantias......... 666
4. Análise detalhada de algumas inovações.................................................... 666
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ALEXANDRE NUNES DE MORAES
4.1 Subalienações fiduciárias em garantia ou alienações fiduciárias em
garantia sucessivas (art. 22 da Lei no 9.514/1997)....................................... 667
4.1.1 Definição, eficácia das subalienações fiduciárias, sub- rogação real
no caso de execução extrajudicial............................................................. 668
4.1.2 Subalienações fiduciárias em garantia de bens móveis................... 670
4.1.3 Sub-rogação pessoal............................................................................. 670
4.1.4 Cláusula cross default e sua formalização......................................... 671
4.1.5 Direito real de aquisição vs propriedade superveniente: penhora,
alienação e outras questões controversas................................................. 672
4.2 Extensão (“recarregamento” ou “extensão”) da garantia real: o refil
das garantias (arts. 9o-A a 9o-D da Lei no 13.476/2017; art. 1.487-A do
Código Civil; e item “33” do inciso II do art. 167 da Lei de Registros
Públicos)......................................................................................................... 672
4.2.1 Nomenclatura ....................................................................................... 676
4.2.2 Restrição do recarregamento das garantias reais: hipoteca (qualquer
pessoa) e alienação fiduciária sobre imóvel (só instituição financeira
e empresas simples de crédito).................................................................. 677
4.2.3 Definição e ato de averbação no Cartório de Imóveis..................... 678
4.2.4 Recarregamento e a regra unicidade de credor (art. 1.487-A, caput
e § 3o, do CC; art. 9o-A, I, da Lei no 13.476/2017) .................................. 679
4.2.5 Preferência creditória no caso de diversidade de credores vinculados
à mesma hipoteca estendida por força de fato superveniente (art. 1.487-A,
§§ 2o e 3o, CC).............................................................................................. 680
4.2.6 Recarregamento da garantia real vs direitos contraditórios (art. 1.487-A,
caput, CC; art. 9o-B da Lei no 13.476/2017)............................................. 681
4.2.7 Recarregamento da alienação fiduciária em garantia e de hipoteca
vs preexistência de outro credor (art. 9o-A, II, da Lei no 9.514/1997;
e art. 1.487-A do CC).................................................................................. 681
4.2.7.1 Recarregamento vs aditivo contratual ou novação....................... 682
4.2.8 Limites de valor e de prazo para a nova dívida (art. 1.487-A, §§§
1o, 2o e 3o, CC; e art. 9o-B, § 4o, da Lei no 13.476/2017) ......................... 683
4.2.9 Cláusula cross default e sua formalização (art. 9o-B, V, e no art. 9o-D
da Lei no 9.514/1997)................................................................................. 684
4.2.10 Recomendação de redação do ato de averbação no Cartório de
Imóveis (art. 9o-B, § 1o, da Lei no 13.476/2017; art. 1.487-A, caput,
do CC) .......................................................................................................... 684
4.2.11 Forma do título do recarregamento da garantia real .................... 685
23
DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA
4.2.12 Autonomia na quitação de qualquer das obrigações vinculadas à
mesma garantia real recarregada................................................................. 685
4.3 AFG e extinção do saldo devedor remanescente no caso de frustração
do segundo leilão: o no negative equity guarentee (art. 26-A, caput e §§ 4o
e 5o; e art. 27, § 6o-A, da Lei no 9.514/1997; revogação do § 6o do art. 27
da mesma lei; art. 9o da Lei no 13.476/2017).............................................. 686
4.3.1 Restrição do no negative equity guarantee a apenas casos de finan-
ciamento para aquisição ou construção de imóvel residencial, salvo
operações de consórcio (art. 26-A, caput e §§ 4o e 5o, da
Lei no 9.514/1997)....................................................................................... 687
4.3.2 Extensível para casos de cobrança judicial do crédito fiduciário (art.
26-A, § 5o, da Lei no 9.514/1997) .............................................................. 689
4.3.3 Duty to mitigate the loss no caso de demora desproporcional do
credor fiduciário em executar a dívida....................................................... 691
4.3.4 Legitimidade do devedor em iniciar o rito executivo extrajudicial..... 694
4.4 Piso do segundo leilão da execução extrajudicial da alienação fidu-
ciária em garantia (art. 26-A, caput e §§ 2o, 3o e 4o; e art. 27, §§ 2o, 5o,
5o-A e 6o-A, da Lei no 9.514/1997).............................................................. 696
4.4.1 Piso do segundo leilão, consequências no caso de financiamento
de imóvel residencial e o problema do preço vil (art. 26-A, caput e §§
2o, 3o e 4o, da Lei no 9.514/1997) ............................................................... 698
4.4.2 Piso do segundo leilão e consequências FORA de financiamento
de imóvel residencial (art. 27, §§ 2o, 5o, 5o-A e 6o-A, da
Lei no 9.514/1997)....................................................................................... 700
4.5 Atos jurídicos objeto de registro no Cartório de Imóveis (art. 167, I,
“48”, LRP) ....................................................................................................... 704
CAPÍTULO XX - DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL CONFORME À REFORMA TRIBUTÁRIA .................................................................... 707
Introdução .......................................................................................................... 707
1. Panorama da reforma tributária e sua aplicação ao setor imobiliário.. 711
1.1 Breve síntese da reforma ........................................................................ 711
1.2 Impactos gerais para o mercado imobiliário....................................... 713
1.3 Aspectos registrais e cadastrais que emergem..................................... 724
2. Direito imobiliário e os principais impactos tributários da reforma.... 731
2.1 Alienação de imóveis, incorporação e loteamento ............................. 731
2.2 Locação, cessão de uso e serviços imobiliários................................... 739
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ALEXANDRE NUNES DE MORAES
2.3 Transmissão de direitos reais, registro e planejamento patrimonial...... 747
3. Direito registral e os desafios específicos da reforma ............................. 751
3.1 Certidões, registro e desburocratização ............................................... 751
3.2 Cadastro imóvel, matrícula e segurança jurídica................................ 753
3.3 Integração entre tributário e registral................................................... 757
4. Desafios práticos e recomendações para atuação profissional .............. 760
4.1 Desafios para incorporadoras, construtoras e locadores................... 760
4.2 Recomendações para profissionais do direito imobiliário/registral. 763
CAPÍTULO XXI - COMENTÁRIOS À RETIFICAÇÃO DE ÁREA E O PROVIMENTO CNJ 195/2025............................................................ 771
1. Exigência de abertura de nova matrícula após a retificação ................... 771
2. Da forma de anuência dos confrontantes .................................................. 780
3. Das assinaturas eletrônicas no procedimento ........................................... 786
4. Das hipóteses de dispensa das anuências dos confrontantes .................. 793
4.1. Certificação no SIGEF e confirmação no Registro de Imóveis ....... 794
4.2. Águas públicas ....................................................................................... 796
4.3. Estradas públicas: Rodovias, ferrovias e outras vias de circulação ....... 798
5. Desmembramento e unificação .................................................................. 802
6. Do deferimento e do indeferimento do procedimento ........................... 807
7. Grilagem de terras e controle da malha imobiliária ................................. 810
PETIÇÕES GERAIS NO DIREITO IMOBILIÁRIO
1. Agravo de instrumento para rescisão de contrato imobiliário..................... 817
2. Minuta de agravo................................................................................................ 819
3. Bloqueio de matrícula de imóvel...................................................................... 826
4. Contrarrazões de apelação em rescisão de contrato com construtora........ 829
5. Embargos de terceiro (penhora imóvel) ......................................................... 834
6. Liberação de hipoteca de imóvel...................................................................... 840
7. Oposição.............................................................................................................. 842
MODELOS DE TERMOS DE DISTRATO
1. Termo de distrato de contrato de compra e venda de terreno/imóvel........ 853
2. Termo de entrega de chaves/vistoria de imóvel e rescisão de contrato....... 854
MODELOS DE NOTIFICAÇÕES
1. Notificação extrajudicial para desocupação de imóvel sub-locado............. 859
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DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA
2. Notificação extrajudicial para entrega de imóvel........................................... 861
3. Notificação extrajudicial por débito de locação ............................................. 864
Modelos Práticos Online
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
1. Cessão de direitos de imóvel financiado
2. Cessão de direitos hereditários de imóvel rural de herança
3. Compromisso de compra e venda de imóvel
4. Locação comercial
5. Locação residencial
MODELOS PRÁTICOS
1. Adjudicação compulsória
2. Adjudicação de bens indivisíveis com reposição em dinheiro
3. Alienação de coisa imóvel
4. Arbitramento de aluguel
5. Consignação de valores de aluguéis
6. Contestação em ação de despejo
7. Contestação em ação de imissão de posse
8. Contestação em ação de interdição de imóvel
9. Contestação em ação de reintegração de posse
10. Contestação em ação de rescisão contratual imóvel
11. Contestação em cobrança de débitos de condomínio
12. Demarcação de terras particulares
13. Demolitória de imóvel em ruína c/c perdas e danos
14. Demolitória promovida pelo município
15. Desapropriação de imóvel promovida pelo município
16. Despejo (sublocação)
17. Despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação com
pedidos de liminar e rescisão contratual
18. Despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação
19. Embargos à execução de débitos de condomínio
20. Embargos à execução hipotecária - financiamento de imóvel
21. Execução de débitos de taxas de condomínio
22. Imissão de posse com pedido de liminar ou tutela
23. Indenização por danos morais e materiais contra construtora
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ALEXANDRE NUNES DE MORAES
24. Indenização por danos morais e materiais de condômino
25. Indenizatória de condômino
26. Nunciação de obra nova com pedido de embargo de construção
27. Obrigação de fazer em razão de atraso na entrega do imóvel
28. Pedido de devolução do imóvel
29. Quitação de financiamento de imóvel
30. Reintegração de posse
31. Reivindicatória de posse de imóvel
32. Renovatória de locação comercial
33. Réplica em ação de rescisão de contrato de aquisição de imóvel
34. Réplica em ação revisional-declaratória de contrato imobiliário
35. Rescisão contratual c-c com pedido de reintegração de posse
36. Rescisão contratual de imóvel pertencente a incorporadora
37. Rescisão do contrato de locação e despejo decorrente de infração contratual
38. Retificação de área
39. Revisional de valores de aluguéis
40. Rol dos citandos da ação usucapião
41. Usucapião constitucional - especial urbana (artigo 1240 do CC)
42. Usucapião de área rural
43. Usucapião extrajudicial Lei de Registros Públicos
44. Usucapião extraordinário (artigo 1238 do CC)
45. Usucapião ordinário (artigo 1242 do CC)
46. Usucapião para cônjuge-companheiro (art. 1240 do CC)
Instruções para acesso ao conteúdo online desta obra....................... 867
ALEXANDRE NUNES DE MORAES
Procurador do Município de Goiânia. Professor Universitário de Pós Graduação e Preparatório para
Carreiras Jurídicas. Palestrante em diversas áreas do Direito. Pós Graduado em Direito Administrativo,
Direito Civil, Processual Civil, Direito do Consumidor e Gestão Educacional.
