Viver em condomínio implica submeter-se a uma série de restrições e obrigações. As normas da Convenção e do Regulamento Interno devem ser cumpridas, bem como as decisões das assembleias que nem sempre agradam a todos. A convivência é difícil e é preciso uma boa dose de tolerância entre os moradores.
Quanto aos problemas existentes nos condomínios, não é possível afirmar qual o maior. Depende de cada um individualmente. No que a inadimplência é alta, ela pode significar o maior problema. No condomínio em que não há inadimplência, o maior problema poderá ser com relação a vagas de garagem ou ao barulho e assim por diante.
Por essa razão os tópicos aqui relacionados não estão ordenados pela sua importância, mas sim aleatoriamente, à disposição para consulta.
DOUTRINA
CAPÍTULO I - ASSEMBLEIAS GERAIS
Assembleias: sugestões para abreviar sua duração
Classificação: ordinária, extraordinária e virtual
Ordinárias
Extraordinárias
Ago ou age?
Assembleias virtuais
Convocação pelo síndico
Convocação por 1/4 dos condôminos
Durante a assembleia: a escolha do presidente - secretário - procurações - votação
A escolha do presidente
Secretário
Procurações
Votação
Tipos de quórum
Condômino inadimplente
Condômino inadimplente com mais de uma unidade
Condômino inadimplente e a exigência de quórum qualificado
Voto de inquilino
Depois da assembleia: redação da ata - distribuição – anulação da assembleia por decisão judicial ou por uma assembleia posterior
Redação da ata
Anulação da assembleia por decisão judicial ou por uma assembleia posterior
CAPÍTULO II - INADIMPLÊNCIA
Divulgação dos inadimplentes
Síndico inadimplente
Cobrança das taxas condominiais em atraso
Protesto de taxas condominiais
Incidência de honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais de taxas condominiais
Cobrança judicial
Prazo de prescrição (dez ou cinco anos?)
Petição inicial
Execução contra vários réus - desistência de alguns deles
Acordos
Necessidade de varas especializadas
Arrematação de unidade hipotecada
Cancelamento da hipoteca
Falência de condômino
O arrematante e a taxa condominial
Arrematante do imóvel responde por despesas condominiais vencidas
CAPÍTULO III - VAGAS DE GARAGEM
Uso inadequado das vagas
Locação e venda de vagas de garagem em condomínios
Sorteio em caráter definitivo de vagas de garagem
Responsabilidade do condomínio por furtos ou danos ocorridos na garagem
CAPÍTULO IV - ANIMAIS
Direitos e obrigações dos proprietários de animais em condomínios
CAPÍTULO V - EXCLUSÃO DE CONDÔMINO E CONDÔMINO ANTISSOCIAL
CAPÍTULO VI - MULTAS
Multa ao ocupante do condomínio e ao proprietário
CAPÍTULO VII - INFILTRAÇÕES
Dano moral
CAPÍTULO VIII - BARULHO
CAPÍTULO IX - REPÚBLICA DE ESTUDANTES
CAPÍTULO X - CIGARRO
Lei antifumo e os condomínios
CAPÍTULO XI - RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO
Acidentes nas áreas comuns
Piscinas
Elevadores
Rampas e escadas
CAPÍTULO XII - DANOS OU FURTOS
Empresas de segurança
Objetos jogados por condôminos
CAPÍTULO XIII - RESPONSABILIDADE PELA REDE DE GÁS
CAPÍTULO XIV - DIREITO DE PROPRIEDADE NOS CONDOMÍNIOS
CAPÍTULO XV- JANELAS
CAPÍTULO XVI - TROCA DE COLUNA É DESPESA EXTRAORDINÁRIA
CAPÍTULO XVII - REFORMAS
Reformas em apartamentos e a Norma 16.280/2014 da ABNT
CAPÍTULO XVIII - ALTERAÇÃO DA FACHADA
Noções fundamentais
Fachada
Proibição de alterar a fachada
Quórum
Quando a alteração de fachada não exige unanimidade
Solidez e segurança dos prédios
Argumentos mais usados para justificar as alterações
Casos mais frequentes
Reforma em lojas
Insulfilm
Ar condicionado
Porta da unidade
Cortinas
Envidraçamento de varandas
Grades em janelas
Visualização
Paredes dos terraços
Instalação de antena no topo do edifício
Obra em unidade de cobertura
Construção sobre laje do prédio
Jardim de unidade privativa
Construção de churrasqueira no terraço
Substituição de gradis e portões do prédio
Unificação de sala ou quarto com o terraço
Alteração do hall dos elevadores
CAPÍTULO XIX - CONSELHEIRO QUE EXTRAPOLA DE SUAS ATRIBUIÇÕES
CAPÍTULO XX - PAGAR CONDOMÍNIO, SOMENTE APÓS O RECEBIMENTO DAS CHAVES
CAPÍTULO XXI - ILEGALIDADE DA PROIBIÇÃO DE USO DE VAGAS POR NÃO CONDÔMINO
CAPÍTULO XXII - PENHORA DE BENS DO CONDOMÍNIO
CAPÍTULO XXIII - É POSSÍVEL ASSOCIAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
CAPÍTULO XXIV - A NOVA LEI TRABALHISTA E OS CONDOMÍNIOS
Férias
Rescisão do contrato de trabalho
Jornada
Terceirização
Dano processual
CAPÍTULO XXV - LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA ATRAVÉS DE APLICATIVOS
MODELOS
Convocação da assembleia geral
Ata de assembleia geral
Lista de presença
Procuração para representar o condômino em assembleia
Carta de cobrança da administradora do condominio ao condômino inadimplente
Carta de cobrança da advocacia ao condômino inadimplente
Petição inicial de execução de taxas condominiais
Petição de acordo judicial
Instrumento particular de confissão de dívida
LEGISLAÇÃO
Código Civil
Lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012. Alienação e locação de vagas nos condomínios
Lei nº 13.160 de 21 de julho de 2008. Dispõe sobre os protestos de taxas condominiais
Lei nº 13.541, de 7 de maio de 2009. Proíbe o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou de qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco
DAPHNIS CITTI DE LAURO
É advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com mais de 20 anos de atividades, que atua como síndica terceirizada.
