Como Lotear uma Gleba - Parcelamento e Desmembramento de Solo, Loteamento e Condomínio de Lotes (2023)

CAPÍTULO I – GLEBA........................................................................ 1. Conceito .................................................................................................
2. Como identificar a área ........................................................................
3. Propriedade da gleba ............................................................................
3.1 Origem dos títulos aquisitivos e seus registros .............................
3.2 Por que a certidão vintenária é importante ...................................
3.3 Onde tirar a certidão online. ...........................................................
3.4 Documentos necessários para emitir a certidão vintenária ........
3.5 Vícios registrais..................................................................................
3.6 Ônus do imóvel .................................................................................
3.7 Atualização do registro pelas averbações.......................................
3.8 Perímetro e divisas............................................................................
4. Posse de gleba ........................................................................................
4.1. Estudos jurídico-possessórias simples..........................................
4.2. A prova da posse ..............................................................................
4.3. A situação de caseiros, guardas ou vigias......................................
4.4. Defesa da posse e ações possessórias ............................................
4.5. A posse e o registro imobiliário .....................................................
5. Loteamento ............................................................................................
5.1 Definições, condições técnicas, desenhos esquemáticos.............
5.2 Etapas de Implantação......................................................................
5.3 Fases de análise................................................................................
5.3.1. Diretrizes......................................................................................
5.3.2. Aprovação ....................................................................................
5.3.3. Aceitação Técnica........................................................................
5.4 Competência de análise....................................................................
6. Desmembramento de gleba .................................................................
6.1 Definições, condições técnicas, desenhos esquemáticos.............
6.2 Etapas de Implantação......................................................................
6.3 Fases de análise..................................................................................
6.3.1. Diretrizes......................................................................................

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6.3.2. Aprovação ....................................................................................
6.4 Competência de análise....................................................................
7. Desdobro de lote ...................................................................................
7.1 Definições, condições técnicas, desenhos esquemáticos.............
7.2 Etapas de Implantação......................................................................
7.3 Fases de análise..................................................................................
7.3.1 Aprovação .....................................................................................
7.4 Competência de análise....................................................................
CAPÍTULO II - LIMITAÇÕES DE PARCELAMENTO................................... 1. Administrativas.....................................................................................
2. Restrições urbanas, de ambiente e outras..........................................
2.1 Restrições de ambiente.....................................................................
a) Áreas de Preservação Permanente com a função ambiental de
proteção dos recursos hídricos..........................................................
b) Áreas de Preservação Permanente com a função ambiental de
proteção da vegetação nativa e do solo ............................................
c) Dispensa de faixas de APP no entorno das acumulações naturais
ou artificiais de água, com superfície inferior a um hectare.........

d) Pequena propriedade ou posse rural familiar e o plantio de cul-
turas temporárias e sazonais de vazante de ciclo curto em Áreas de

Preservação Permanente ....................................................................

e) Imóveis rurais com até 15 módulos fiscais e a prática da aqui-
cultura em APPs..................................................................................

f) Conselhos Estaduais de Meio Ambiente........................................
g) Planos de recursos hídricos.............................................................
CAPÍTULO III - PROBABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA................. 1. Considerações........................................................................................
2. Viabilidade Econômico-Financeira ....................................................
3. Viabilidade Comercial..........................................................................
3.1. Considerações iniciais.....................................................................
3.2. Categoria do loteamento idealizado..............................................
3.2.1. Preferência de compra................................................................
3.2.2. Demanda existente .....................................................................
3.2.3. Poder aquisitivo...........................................................................

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COMO LOTEAR UMA GLEBA - PARCELAMENTO E DESMEMBRAMENTO DE SOLO, LOTEAMENTO E CONDOMÍNIO DE LOTES
3.3. O aumento da população na zona urbana....................................
3.4. Elementos complementares............................................................
3.4.1. A forma e a veiculação da propaganda ....................................

3.4.2. A viabilidade de venda de lotes durante a instalação da infra-
estrutura no loteamento.....................................................................

3.4.3. Sugestões de perguntas para reflexão sobre mercado ............
CAPÍTULO IV - URBANISMO.............................................................. 1. Relevo topográfico ................................................................................
1.1. Levantamento topográfico planialtimétrico.................................
1.2. Levantamento topográfico planimétrico cadastral......................
1.3. Levantamento topográfico planialtimétrico cadastral ...............
2. Urbanismo..............................................................................................

3. Roteiro para elaboração de projetos de parcelamento do solo, lotea-
mentos e desmembramentos.................................................................

3.1. Áreas Institucionais e Equipamentos............................................
3.2. Levantamento Planialtimétrico......................................................
4. Projeto Urbanístico...............................................................................
5. Projeto de Terraplenagem ....................................................................
5.1. Cálculo dos volumes........................................................................
5.2. Origem e destino dos materiais .....................................................
5.3. Notas de serviço ..............................................................................
6. Projeto de Drenagem............................................................................
6.1 Projeto de micro-drenagem urbana ...............................................
6.2. Sistema de micro-drenagem...........................................................
6.3 Parâmetros para elaboração de projeto..........................................
6.4 Apresentação dos projetos...............................................................
7. Projeto de Pavimentação......................................................................
7.1. Especificações de serviços de pavimentação ................................
7.2. Pavimentação em poliedros............................................................
8. Roteiro para elaboração de projetos de desmembramentos............
8.1. Projeto de Desmembramento.........................................................
CAPÍTULO V - TRAMITAÇÃO .............................................................. 1. Tramitação do projeto ..........................................................................

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2. Apresentação e Análise do Projeto .....................................................
2.1 Protocolo............................................................................................
2.2 Análise do Projeto.............................................................................
2.3 Exigências Técnicas ..........................................................................
2.4 Recurso...............................................................................................
2.5 Reabertura..........................................................................................
2.6 Projetos Modificativos......................................................................
2.7 Manual de Orientação .....................................................................
2.8 Projetos Substitutivos.......................................................................
2.9 Dispensa de Análise..........................................................................
2.10 Certificado de Aprovação ..............................................................
CAPÍTULO VI - REGISTRO ................................................................. 1 - Documentos necessários para desmembramento urbano .............
1.1 - Modelo de requerimento de averbação de desmembramento
de imóvel urbano...................................................................................
2 - Documentos necessários para unificação de imóvel rural.............
2.1 Modelo de requerimento de averbação de desmembramento de
imóvel rural............................................................................................
3 - Documentos necessários para unificação de imóvel urbano.........
3.1 Modelo de requerimento de averbação de unificação..................

4. Documentos necessários para instituição e convenção de condo-
mínio de edifício (Provimento no 260/CGI/2013 art. 932-954)........

5. Documentos necessários para instituição de condomínio de casas
(até 6 unidades ou 3 pavimentos) .........................................................
5.1 Modelo de instituição de condomínio edílico – casas .................

5.2 Modelo de instrumento de instituição e convenção de condo-
mínio quando não houver atribuição/divisão...................................

6. Documentos necessários para averbação de reserva legal...............
6.1 Modelo de requerimento de averbação de reserva legal..............
7. Registro e o parcelamento....................................................................
CAPÍTULO VII - EMPREENDIMENTO E ADMINISTRAÇÃO ...................... 1. Registro no Cartório.............................................................................
2. Contratos................................................................................................

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2.1. Modelos de Contratos .....................................................................
2.1.1 Modelo de contrato particular de loteamento e promoção de
vendas...................................................................................................
2.1.2 Instrumento particular de compromisso de venda e compra .....
3. Recebendo parcelas de vendas.............................................................
4. Cobrança das parcelas em atraso do empreendimento....................
5. Cancelamento de venda .......................................................................
6. Indenizando benfeitorias......................................................................
7. Escrituras definitivas.............................................................................
8. Documentos do empreendimento......................................................
9. Documentos dos lotes individuais......................................................
CAPÍTULO VIII - PARCELAMENTO DO SOLO......................................... 1. Introdução..............................................................................................
2. Noções sobre parcelamento do solo urbano......................................
2.1. Quem pode parcelar........................................................................
2.2. Formas de parcelamento ................................................................
2.3. Requisitos mínimos do parcelamento ..........................................
3. Aprovação do projeto de parcelamento .............................................
4. Registro do parcelamento no cartório de imóveis............................
4.1. Procedimento do registro no cartório de imóveis.......................
4.2. Efeitos do registro ............................................................................
4.3. Fraude à Lei de Parcelamento do solo e o papel do registro de
imóveis....................................................................................................
4.5. Dos crimes .......................................................................................
4.6. Cancelamento do registro do parcelamento ................................
5. Contratos de promessa de compra e venda de imóvel parcelado e a
proteção do comprador..........................................................................
6. Parcelamento de imóveis rurais...........................................................
7. Georreferenciamento............................................................................
7.1. Obrigatoriedade do georreferenciamento ....................................
7.2. Procedimento do georreferenciamento ........................................
CAPÍTULO IX – LOTEAMENTO E CONDOMÍNIO DE LOTES...................... 1. Introdução..............................................................................................

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2. Condomínio geral (Código Civil).......................................................
2.1. Do condomínio voluntário.............................................................
2.1.1. Dos direitos e deveres do condômino......................................
2.2. Do condomínio necessário.............................................................
3. Do condomínio edilício .......................................................................
3.1. Disposições gerais............................................................................
3.2. Da administração do condomínio.................................................
3.3. Da extinção do condomínio ...........................................................
4. Condomínio de lotes ............................................................................
4.1 Loteamento e Condomínio de Lotes..............................................
4.1.1 Dispositivos da Lei 13.465/2017, relativos ao Condomínio de
Lotes......................................................................................................
4.1.2 O Condomínio de Lotes sob a perspectiva do Direito Civil........
4.1.2.1 O Condomínio Edilício sobre conjunto de Edificações ....

4.1.2.2 Antecedente: O Condomínio decorrente de Usucapião Co-
letiva....................................................................................................

4.1.2.3 O Condomínio de Lotes no Código Civil ...........................
4.1.2.4 Frações ideais proporcionais ao potencial construtivo......
4.1.2.5 Responsabilidade pela implantação da Infraestrutura ......

4.1.2.6 Vantagens do condomínio de lotes em relação ao condo-
mínio edilício constituído sobre conjunto de edificações ...........

4.1.3 A Dimensão urbanística do Condomínio de Lotes.................
4.1.3.1 O Lote como produto do Parcelamento de Gleba..............
4.1.3.2 Inviabilidade de Adoção do Condomínio Edilício ou do

Condomínio de Lotes como alternativa ao Loteamento e ao Des-
membramento ...................................................................................

4.1.4 Conclusão .....................................................................................
5. O condomínio em multipropriedade .................................................
5.1. Unidade periódica: um direito real sobre coisa própria .............
5.2. Multipropriedade imobiliária como um parcelamento temporal
de uma coisa imóvel física....................................................................
5.3. Decorrências da natureza da unidade periódica .........................
5.4. Alienabilidade e instituição de ônus real ......................................
5.5. Ausência de direito de preferência e o controle pelo cartório de
imóveis....................................................................................................

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COMO LOTEAR UMA GLEBA - PARCELAMENTO E DESMEMBRAMENTO DE SOLO, LOTEAMENTO E CONDOMÍNIO DE LOTES
5.6. Dívidas condominiais e prova da quitação: o papel do cartório
de imóveis...............................................................................................
5.7. Penhorabilidade da unidade periódica .........................................
5.8. Irrelevância da pluralidade de pessoas..........................................
5.9. Limite quantitativo de unidades periódicas por pessoa..............
5.10. Limites temporais a cada unidade periódica..............................
5.11. Indivisibilidade da fração temporal da unidade período .........
5.12. Aplicabilidade ou não do período mínimo de 7 dias................
5.13. Conveniência de fragmentar o período da unidade periódica......
5.14. A titularidade dos mobiliários do imóvel-base..........................
5.15. Conservação dos mobiliários do imóvel-base ...........................
5.16. Condomínio multiproprietário enquanto sujeito de direito....
5.17. Administrador e síndico ...............................................................
5.18. Assembleias do condomínio multiproprietário.........................
5.19. Instituição do condomínio multiproprietário............................
5.20. Constituição do condomínio multiproprietário........................
5.21. Punições contra condômino multiproprietário inadimplente e
antissocial...............................................................................................

5.22. Condomínio multiproprietário em unidade autônoma de con-
domínio edilício ....................................................................................

5.23. Sub-rogação proporcional das unidades periódicas .................
5.24. Requisitos para a instituição do condomínio multiproprietário...
5.25. Reflexos na convenção e no regimento interno do condomínio
edilício ....................................................................................................
5.26. Interpretação conforme à constituição do inciso IV do artigo
1.358-P....................................................................................................
5.27. Sujeitos de direito envolvidos.......................................................
5.28. Anticrese legal para time sharing em condomínio edilício em
regime de pool .......................................................................................
5.29. Inconstitucionalidade de mecanismos de coerção indireta para
cobrança de dívidas...............................................................................
5.30. Sistema de intercâmbio .................................................................
5.31. Lote de condomínio de lotes ou em unidade de condomínio
urbano simples ......................................................................................

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CAPÍTULO X - REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA RURAL, URBANA E DIREITO DA LAJE............................................................................. 1. Processo de Macro Etapas....................................................................
2. Direito Real Autônomo ........................................................................
4. A laje. ......................................................................................................
5. Tipos de Regularização Fundiária.......................................................
6. Regularização Fundiária Rural............................................................
6.1 Destinação da Área...........................................................................
6.2 Distribuição de Imóveis Rurais.......................................................
6.3 Distribuição de Lotes........................................................................
6. 4 Abertura da Matrícula.....................................................................
6.5 Requisitos da Regularização Fundiária..........................................
6.6 Área Retitulada e Área Expropriada...............................................
6.7 Reconhecimento Extrajudicial de Usucapião................................
6.8 Usucapião Extrajudicial e a Regularização Fundiária ..................
6.9 Concessão de Direito Real de Uso ..................................................
7. Regularização Fundiária Urbana.........................................................
7.1 Constituem objetivos da Reurb.......................................................
7.2 A Reurb compreende duas modalidades.......................................
7.3 Legitimação e o Processo de Regularização Fundiária Urbana
de Interesse Social .................................................................................
7.4 Requerimento da Regularização Fundiária Urbana de Interesse
Social.......................................................................................................
7.5 Instrumentos, Fases da Reurb-S e Demarcação Urbanística.......
7.6 Fases da Reurb-S ...............................................................................
7.7 Demarcação Urbanística..................................................................
7.8 Legitimados para a Regularização Fundiária Urbana..................
7.9 Legitimação Fundiária......................................................................
7.10 Legitimação de Posse......................................................................
7.11 Procedimento do registro ..............................................................
7.12 Ordem dos Atos de Registro..........................................................
7.13 Projeto de Regularização Fundiária .............................................
7.14 Definição de Infraestrutura ...........................................................
7.15 Implementação da Infraestrutura Essencial e Responsabilidades.
7.16 Aprovação da Reurbanização........................................................

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COMO LOTEAR UMA GLEBA - PARCELAMENTO E DESMEMBRAMENTO DE SOLO, LOTEAMENTO E CONDOMÍNIO DE LOTES
7.17 Conclusão da Reurb........................................................................
7.18 Registro da Regularização Fundiária............................................
8. Direito de Laje .......................................................................................
8.1 Direito Real de Laje...........................................................................
8.2 Matrícula do Direito Real de Laje...................................................
8.3 Direito de Laje como Direito de Superfície ...................................
8.4 Distinção do Direito de Superfície .................................................
8.5 Registro dos Atos Relativos a Vias Férreas....................................
8.6 Escrituração do Direito Real de Laje ..............................................

CAPÍTULO XI – SERVIÇO DE REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS........ 1. Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI. Operador Na-
cional do Registro de Imóveis Eletrônico – ONR. Central de Serviços

Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis..............
1.1. Código de matrículas ......................................................................
1.2. Registro eletrônico ..........................................................................
1.3. Saec ...................................................................................................
1.4. Provimento 89/2019 do CNJ – Sistema de Registro Eletrônico
de Imóveis -SREI ..................................................................................

1.5. Provimento no 109/2020 do CNJ – Agente Regulador do Ope-
rador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.......

1.5.1. Da Fiscalização do ONR..............................................................
1.5.2. Dos Órgãos Internos Do Agente Regulador..............................
1.5.2.1. Da Secretaria Executiva .........................................................
1.5.2.2. Da Câmara de Regulação........................................................
1.5.2.3. Do Conselho Consultivo ........................................................
1.5.3. Da Sustentabilidade do ONR ......................................................
1.5.4. Do Regime Disciplinar.................................................................
1.5.5. Das Centrais Eletrônicas Regionais de Serviços Compartilhados .....
1.5.6. Da Remuneração pelos Serviços Prestados...............................

1.6. Provimento no 115/2021 do CNJ – receita do fundo para imple-
mentação e custeio do SREI...................................................................

1.6.1. Disposição Geral ..........................................................................
1.6.2. Receita ...........................................................................................
1.6.3. Escrituração ..................................................................................

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1.6.4. Recolhimento ................................................................................
1.6.5. Fiscalização ...................................................................................
1.6.6. Infrações.........................................................................................
2. Central de Indisponibilidade de Bens................................................

2.1. Central de Indisponibilidade de Bens - provimento de núme-
ro 39/2014.................................................................................................

3. Sistema Eletrônico de Registros Públicos - Lei no 14.382, de 27 de
junho de 2022 ...........................................................................................
3.1 Dos Objetivos e das Responsabilidades.........................................
3.2 Do Fundo para a Implementação e Custeio do Sistema Eletrônico
dos Registros Públicos..........................................................................
3.3 Dos Extratos Eletrônicos para Registro ou Averbação ................
3.4 Da Competência da Corregedoria Nacional de Justiça................
3.5 Do Acesso a Bases de Dados de Identificação...............................
MODELOS....................................................................................... 1. Escritura pública de compra e venda a prestação, de bem imóvel
com pacto adjeto de alienação fiduciária .............................................
2. Escritura pública de divisão amigável de imóvel em condomínio....
3. Procuração pública (venda de imóvel)...............................................
4. Retificação de registro imobiliário......................................................
5. Registro de imóveis (Modelo do livro no 1 – Protocolo) .................
6. Registro de imóveis (Modelo do livro no 2 – Registro geral) ..........
7. Registro de imóveis (Modelo do livro no 3 – Registro auxiliar)......
8. Registro de imóveis (Modelo do livro no 4 – Indicador real)..........
9. Registro de imóveis (Modelo do livro no 5 – Indicado pessoal).....
10. Requerimento registro de parcelamento do solo loteamento ou
desmembramento....................................................................................
11. Aprovação Definitiva de Parcelamento do Solo..............................
12. Certidão de Aprovação Prévia de Parcelamento do Solo ..............
13. Certidão de Desmembramento de Lote(s)......................................
14. Certidão de Desmembramento e Unificação de Lote(s)................
15. Certidão de Unificação de Lote(s)....................................................
16. Certidão de Uso e Ocupação do Solo...............................................

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COMO LOTEAR UMA GLEBA - PARCELAMENTO E DESMEMBRAMENTO DE SOLO, LOTEAMENTO E CONDOMÍNIO DE LOTES
17. Certidão de valor venal rural.............................................................
18. Diretrizes para Parcelamento do Solo..............................................
19. Diretrizes para Uso e Ocupação do Solo .........................................
20. Rebaixamento de Guia .......................................................................
21. Regularização Definitiva do Solo......................................................
22. Requerimento Genérico.....................................................................
23. Retificação de Área Rural...................................................................
24. Retificação de Área Urbana ...............................................................

CARLOS ALEXANDRE RODRIGUES
Pós-Graduado em Direito Processual Civil pelo Centro Universitário de Brasília;

Pós-Graduado em Ministério Público e Ordem Jurídica pela Escola Superior do Ministério Público do Distrito Federal.

Professor Universitário da Graduação e da Pós-Graduação.
Ex-Procurador Federal; Procurador da República.