Retificação de Área na Prática (2025)

APRESENTAÇÃO – 7

CAPÍTULO I

RETIFICAÇÃO DE ÁREA NO DIREITO IMOBILIÁRIO – 13

1. Introdução – 13
2. Conceito e Natureza Jurídica – 15
3. Fundamento Legal – 18
4. Classificação de erros de registros – 20
5. Da abertura da matrícula – 22
6. Legitimidade para propor à retificação do título – 23
7. 6.1 Princípio da Publicidade – 25
8. 6.2 Princípio da Presunção e da Fé Pública – 26
9. 6.3 Princípio da Continuidade – 27
10. 6.4 Princípio da Prioridade – 29
11. 6.5 Princípio da Legalidade ou da Legitimidade – 30
12. 6.6 Princípio da Especialidade – 31
13. 6.7 Princípio da Disponibilidade – 32
14. 6.8 Princípio da Unitariedade Matricial – 33
15. 6.9 Princípio da Segurança Jurídica – 35
16. 6.10 Princípio da Inscrição – 36
17. 6.11 Princípio da Cindibilidade – 37
18. Do processo de Retificação do Registro Imobiliário – 38
19. Modalidades de Retificação – 41
20. 8.1 Retificação Extrajudicial – 41
21. 8.2 Retificação Judicial – 44
22. 8.3 Retificação de Ofício – 45
23. 8.4 Retificação Administrativa Unilateral – 48
24. 8.5 Retificação Administrativa Bilateral – 50
25. 8.6 Retificação pelo Oficial do Registro – 53
26. 8.7 Retificação por Requerimento da Parte – 55
27. 8.8 Retificação Voluntária – 56
28. 8.9 Retificação por Escritura Pública – 58
29. 8.10 Retificação de Escritura – 59
30. 8.11 Retificação Total – 61
31. 8.12 Retificação Parcial – 63
32. Natureza jurídica da ação de retificação – 64
33. Efeitos da Retificação – 66
34. Importância da Retificação do Registro Imobiliário – 68
35. 11.1 Títulos e Registros Antigos. O Cuidado com a Regularidade do Registro Imobiliário – 70
36. Retificação de Área e Georreferenciamento – 71

CAPÍTULO II

RETIFICAÇÃO DE ÁREA NO PROVIMENTO DO CNJ 195/25 – 79

1. Exigência de abertura de nova matrícula após a retificação – 79
2. Da forma de anuência dos confrontantes – 91
3. Das assinaturas eletrônicas no procedimento – 98
4. Das hipóteses de dispensa das anuências dos confrontantes – 107
5. 4.1 Certificação no SIGEF e confirmação no Registro de Imóveis – 109
6. 4.2 Águas públicas – 111
7. 4.3 Estradas públicas: Rodovias, ferrovias e outras vias de circulação – 114
8. Desmembramento e unificação – 119
9. Do deferimento e do indeferimento do procedimento – 125
10. Grilagem de terras e controle da malha imobiliária – 128

CAPÍTULO III

COMENTÁRIOS AO PROVIMENTO DO CNJ 195/25 – 135

1. Do procedimento de restauração e suprimento – 135
2. 1.1 Da restauração e suprimento do registro perante o juiz corregedor competente – 135
3. 1.2 Da restauração e suprimento diretamente perante o Registro de Imóveis – 138
4. 1.2.1 Da restauração e suprimento perante o Registro de Imóveis – 140
5. Do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) – 147
6. Do Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis (IERI-e) – 151
7. Do Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis (SIG-RI) – 159
8. 4.1 O SIG-RI como infraestrutura nacional de informação territorial jurídica – 159
9. 4.2 O “Mapa do Registro de Imóveis do Brasil” — a face visível do SIG-RI – 159
10. 4.3 Interoperabilidade e integração tecnológica (art. 343-D, §§ 3º e 4º) – 160
11. 4.4 As funções técnicas do SIG-RI (art. 343-E) – 161
12. 4.5 Dimensão doutrinária e institucional – 162
13. 4.6 SIG-RI como marco da era digital registral – 163
14. 4.6.1 Alimentação do SIG-RI (inciso I e parágrafo único) – 164
15. 4.6.2 Análise do mosaico registral (inciso II) – 164
16. 4.6.3 Controle registral e unicidade matricial (inciso III) – 165
17. 4.6.4 Conexão com o art. 343-G – 165
18. 4.6.5 Art. 343-G – O papel do profissional técnico habilitado no SIG-RI – 167
19. 4.6.6 Art. 343-H – Publicidade condicionada e integração cartográfica – 168
20. 4.6.7 Art. 343-I – Código Barramétrico Bidimensional (QR Code) – 168
21. 4.6.8 Art. 343-J – Publicidade eletrônica e interoperabilidade – 169
22. 4.6.9 Contexto normativo e função do SIPE – 170
23. 4.6.10 Natureza jurídica e alcance da norma – 171
24. 4.6.11 Conexão com o Provimento CNJ nº 127/2022 – 172
25. 4.6.12 Aspectos doutrinários e institucionais – 172
26. 4.6.13 Efeitos práticos e perspectivas – 173
27. Da especialidade objetiva e subjetiva e das demais informações obrigatórias da matrícula – 174
28. 5.1 Das informações obrigatórias da matrícula – 174
29. 5.2 Das Averbações de Saneamento – 178
30. 5.3 Dos dados pessoais – 182
31. 5.4 Das alterações de estado ou personalidade civil – 185
32. 5.5 Dos dados dos imóveis – 188
33. 5.6 Dos cadastros imobiliários – 191
34. 5.7 Da retificação de área – 194
35. Do Saneamento de Irregularidades Existentes nas Matrículas – 198
36. 6.1 Da Sobreposição de Área entre Imóveis – 198
37. 6.2 Da duplicidade e multiplicidade de matrículas – 201
38. 6.3 Dos imóveis matriculados em serventia territorialmente incompetente – 203
39. 6.4 Dos imóveis georreferenciados com erro na descrição – 204
40. 6.5 Do encerramento gradual das transcrições – 205
41. 6.6 Da regularização remissiva na cadeia filiatória de matrículas e transcrições – 207
42. 6.7 Do procedimento de autotutela registral – 209
43. Considerações Finais – 210

CAPÍTULO IV

RETIFICAÇÃO DE ÁREA E A REFORMA TRIBUTÁRIA – 217

Introdução – 217

1. Panorama da reforma tributária brasileira – 217
2. 1.1 Objetivo e escopo – 217
3. 1.2 Principais mudanças relevantes – 220
4. 1.3 Impactos esperados e desafios – 222
5. Interfaces entre retificação de área e reforma tributária – 223
6. 2.1 Regularização cadastral e base tributária imobiliária – 223
7. 2.2 Transmissão, alteração de área e tributos de transmissão – 224
8. 2.3 Impactos no pacto federativo e arrecadação municipal – 226
9. 2.4 Riscos e lacunas jurídicas para considerar – 227
10. Proposições de reflexão e recomendações práticas – 230
11. 3.1 Para o legislador e reguladores – 230
12. 3.2 Para os entes municipais e estaduais de tributação – 231
13. 3.3 Para advogados, profissionais de registro imobiliário e contribuintes – 232
14. 3.4 Temas de pesquisa e debate futuro – 232

MODELOS DE PETIÇÕES

Retificação de área (Judicial) – 237

Retificação de área (Extrajudicial) – 241

Retificação de área – Extrajudicial (Imóvel Urbano) – 245

Termo de anuência dos confrontantes – 249

Termo de anuência coletiva de confrontantes – 252

Instruções para acesso ao conteúdo online desta obra – 255

Alexandre Nunes de Moraes construiu sua trajetória profissional na confluência entre a prática jurídica, o magistério e a produção intelectual. Atuando como Procurador do Município de Goiânia, vivencia diariamente os desafios concretos da Administração Pública e do contencioso estratégico, o que confere às suas reflexões densidade prática e rigor técnico.

Como Professor Universitário em cursos de Pós-Graduação e em Preparatórios para Carreiras Jurídicas, dedica-se à formação de novos profissionais e ao aperfeiçoamento de operadores do Direito já atuantes, sendo reconhecido pela didática clara, abordagem crítica e compromisso com a atualização constante. Sua atuação como palestrante em diversas áreas do Direito amplia o diálogo entre teoria e prática, conectando a reflexão acadêmica às demandas reais do exercício profissional.

Pós-Graduado em Direito Administrativo, Direito Civil, Direito Processual Civil, Direito do Consumidor e Gestão Educacional, o autor reúne uma formação multidisciplinar sólida, que se reflete na profundidade e na aplicabilidade de suas obras. Seu trabalho se caracteriza pelo cuidado técnico, pela fidelidade às transformações normativas e pela preocupação em oferecer ao leitor ferramentas jurídicas efetivas para uma atuação segura, estratégica e atualizada.